O aluguel é uma forma bem comum de moradia no Brasil. Essa relação, contudo, é regulamentada por legislação, mais especificamente a Lei do Inquilinato. A rescisão do contrato de aluguel, como todas as etapas desse processo, também devem seguir a legislação.
Se você tem um imóvel alugado ou mora de aluguel, saber como deve ser feita a rescisão de contrato é extremamente importante. Confira as dicas e informações que separamos.
A rescisão de contrato de aluguel acontece quando o locatário ou o locador desejam encerrar o processo de aluguel de um imóvel. Normalmente, esse momento envolve a quebra de uma ou mais cláusulas do contrato.
Mesmo que essa decisão seja tomada de maneira amigável, a rescisão deve seguir alguns pontos elucidados pela Lei do Inquilinato.
A Lei do Inquilinato explica em quais condições o contrato de aluguel pode ser rescindido.
A rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo locatário é uma das situações mais comuns. Geralmente, quando você aluga um imóvel, o contrato indica qual a validade daquela negociação (que pode ser de 1 a até 3 anos, em média).
Caso você decida sair antes desse prazo, terá de pagar uma multa – também indicada em contrato. E sobre a qual explicaremos mais abaixo.
A Lei do Inquilinato prevê que o locador pode deixar o imóvel a qualquer momento, desde que avise com 30 dias de antecedência – e se não tiver cumprido ainda o prazo mínimo, faça o pagamento da multa.
Apesar disso, existem situações específicas nas quais o inquilino tem direito de rescindir o contrato sem pagar multa. Esses casos envolvem problemas no imóvel que tornem o local inabitável ou que sejam anteriores ao fechamento do contrato.
Outra possibilidade é quando você, como inquilino, terá que mudar de cidade devido ao trabalho, desde que comprove a transferência e faça a notificação ao dono do imóvel, por escrito.
Um pouco mais incomum, mas também pode acontecer, é a rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo locador. As causas para essa situação são bem específicas – e estão descritas na Lei do Inquilinato.
Ter de usar o imóvel como residência própria ou para seus parentes próximos é uma das causas possíveis para solicitar a desocupação do imóvel. Esses familiares podem ser o cônjuge ou companheiro, os avós, pais e filhos (desde que eles não tenham um imóvel residencial).
Nos aluguéis em que o prazo do contrato ainda não expirou, o locador que retoma o imóvel só deverá pagar multa caso essa obrigação esteja registrada no contrato.
Outra possibilidade de interromper a locação é caso o inquilino descumpra uma ou mais cláusulas contratuais, como caso ele decida fazer reformas no imóvel sem expressa autorização do locador, não faça a correta manutenção do imóvel ou realize a depredação do mesmo. Também pode ser solicitado o imóvel de volta, caso o locador comprove a prática de atividades ilegais dentro do espaço locado.
Caso o inquilino não pague o aluguel, a rescisão de contrato também poderá ser feita (junto da solicitação de despejo). Por fim, o locador ainda pode rescindir o contrato caso o poder público determine a necessidade de reparos urgentes no imóvel.
E no caso do locador decidir vender o imóvel? Nessas situações, ele deve, primeiro, oferecer o imóvel alugado ao inquilino, nas mesmas condições ofertadas no mercado. O inquilino tem 30 dias para se manifestar. Se ele decidir não comprar ou não se manifestar, então o locador pode proceder com a venda para outras pessoas.
Se, por algum motivo, você precisará deixar o imóvel alugado antes do prazo estipulado no contrato, a primeira dica é tentar negociador com o locador. Converse sobre os motivos de estar deixando o imóvel e verifique a possibilidade de negociar a multa.
Caso o locador não queira negociar, então você deverá ler nosso próximo tópico explicando como fazer o cálculo correto da multa a ser paga.
Além disso, será preciso informar, de maneira formal, ao proprietário que você deixará o imóvel com 30 dias de antecedência. E, na entrega das chaves, uma vistoria poderá ser feita. Lembre-se que você deve entregar o imóvel da mesma maneira que o recebeu. Por isso, pode ser necessário realizar pinturas e pequenos consertos, assegurando a manutenção correta do bem.
Se você não realizar essa manutenção, o proprietário poderá cobrar de você os prejuízos e danos causados ao imóvel ou solicitar o reparo.
Uma dica importante é solicitar o recibo de quitação na entrega do imóvel, assegurando que você pagou todos os aluguéis e a multa – evitando cobranças posteriores. Também solicite o recibo da entrega das chaves, evitando problemas.
Caso o locador peça o imóvel, ele também deverá respeitar o prazo de 30 dias – e os motivos apresentados devem ser os que listamos no tópico acima. Se o contrato não estipular que o locador deve pagar multa, isso não deverá ser feito.
A multa deve seguir o que está indicado no contrato. Porém, de acordo com a Lei do Inquilinato, ela não pode ser abusiva. O cálculo deve ser proporcional ao tempo restante do prazo estipulado no contrato.
Em geral, os contratos têm prazo de duração de 30 meses, com permissão para desocupação sem multa a partir de 12 meses.
Se o inquilino desejar sair antes desse prazo, deverá pagar, como multa, o valor correspondente a 3 meses de aluguel ou 10% sobre o valor total do contrato, multiplicado pelo tempo restante.
Vamos supor que você tenha um contrato com vigência de 30 meses e uma multa equivalente a 3 meses. E que você tenha morado nesse imóvel por 18 meses, pagando um aluguel de R$800.
Nesse caso, teríamos:
Multa rescisória: 3 meses x R$800 = R$2.400
Tempo de moradia: 18 meses
Tempo restante: 12 meses
Assim: R$2400/30 meses = R$80
R$80x 12 meses restantes = R$800
Portanto, o valor de multa a ser pago seria de R$800.
Já deu para notar que reincidir o contrato de aluguel é algo que exige bastante cuidado e atenção, certo? Por isso separamos algumas dicas importantes.
Notifique a imobiliária e o proprietário do imóvel com 30 dias de antecedência.
Avalie a necessidade de pintura e manutenção no imóvel.
Agende a vistoria de saída.
Avise as prestadoras de serviço sobre sua saída (como a administradora do condomínio).
Cancele os serviços que não sejam de responsabilidade do proprietário, como internet e telefone.
Transfira as contas para o nome do proprietário, como água e energia elétrica.
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