O contrato de locação de imóvel é um documento jurídico extremamente importante e que resguarda tanto locador como inquilino, estabelecendo regras fundamentais que devem ser seguidas.
Porém, para ter validade legal, esse instrumento deve ser redigido de acordo com os trâmites legais, respeitando a Lei do Inquilinato e outras relacionadas. Quer descobrir como fazer um contrato de locação de imóvel? Siga conosco!
O contrato de locação de imóvel é o instrumento jurídico no qual estão dispostas as condições de locação, com o valor mensal a ser pago, os valores que o inquilino deverá pagar além do aluguel (como condomínio e IPTU, se for o caso), as regras em caso de desistência antes do fim da validade do contrato, as formas de reajuste e outros pontos essenciais.
É por meio do contrato que tanto locatário como locador conseguem se proteger contra abusos e práticas incorretas. Por exemplo, caso ao deixar o imóvel o inquilino tiver destruído algum ponto da casa, é pelo contrato que o locador poderá pleitear o conserto desses itens ou a restituição de valor.
Ao mesmo tempo, o contrato ajuda a proteger o inquilino, garantindo que, em caso de venda do imóvel, o locador ofereça primeiro a chance de o locatário comprar o bem.
A Lei do Inquilinato é o nome mais usual da Lei 8.245/1991. Ela sofreu alterações pelas leis 12.112 de 2009 e 12.744 de 2012. Hoje ela é a principal legislação que define os procedimentos legais para a locação de imóveis urbanos e funciona como uma espécie de roteiro para os contratos de aluguel.
O regulamento da lei é válido para locações com fins residenciais, comerciais, industriais e também por temporada.
Porém, existem alguns tipos de locação que devem seguir o que dita o Código Civil e outras legislações especiais, como as locações de imóveis de propriedades da União, dos Estados e dos Municípios, das suas autarquias e fundações públicas, de vagas autônomas de garagens, em apart-hotéis e hotéis-residência e em casos de arrendamento mercantil ou leasing.
Alguns pontos mais importantes da Lei do Inquilinato, são:
· as obrigações entre as partes, por exemplo, a obrigação do locador de entregar o imóvel em condições adequadas ao uso que se destina e do locatário de pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação e de usar o imóvel apenas para o disposto em contrato;
· as modalidades de garantia que podem ser exigidas do locatário que são: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento;
· comprovante de renda do inquilino, que podem ser contracheque, extrato bancário ou declaração do Imposto de Renda, com rendimentos de 3 a 4 vezes o valor mensal do aluguel, pelo menos;
· no caso de contratos com data final definida, a renovação é automática quando chega ao fim desse prazo. Caso queira encerrar, é preciso manifestar o desinteresse e no caso de contratos sem data de saída, o contrato será encerrado quando ocorrer a ausência do pagamento do aluguel ou de demais encargos;
· em situações de despejo, o inquilino tem 30 dias para sair do imóvel;
· o dono do imóvel é que deve pagar as taxas de administração e de intermediação da imobiliária, bem como impostos, taxas e o prêmio do seguro complementar contra incêndio, exceto em casos acordados no contrato;
· o proprietário também deverá pagar as despesas extraordinárias do condomínio como obras de reforma, ampliação da estrutura integral do imóvel, pintura das fachadas, instalações de equipamentos de segurança e incêndio etc.;
· o inquilino é proibido de modificar a forma interna ou externa do imóvel alugado sem o consentimento prévio e por escrito do locador;
· o inquilino deverá pagar as despesas ordinárias do condomínio e cumprir integralmente a convenção e os regulamentos internos.
É muito importante que o contrato de locação de imóvel, tanto residencial como comercial, seja feito de acordo com a legislação para que ele tenha validade legal. Então, a dica, é ler a Lei do Inquilinato para saber sobre direitos e deveres de cada um.
Abaixo, separamos algumas dicas essenciais do que deve constar no seu contrato de locação.
É fundamental que, logo no início do contrato, estejam identificados locador e locatário com o nome completo de cada um, CPF, RG, endereço e formas de contato. Também é essencial incluir os dados relativos ao imóvel, como endereço completo e CEP.
O termo de vistoria é um documento realizado à parte do contrato e extremamente importante. É nele que será descrito o estado de conservação do imóvel no momento da locação. Por isso, a recomendação é que, além da descrição, também sejam incluídas fotografias, comprovando que o imóvel foi entregue em boas condições.
O contrato também deverá constar qual é o valor do aluguel e a forma de pagamento. Se for feito por meio de depósito ou transferência bancária, é importante descrever as informações da conta.
Estabeleça a data em que o inquilino deverá fazer o pagamento e, em caso de atraso, indique como será feita a cobrança de multa.
O reajuste deverá ser tratado em cláusula específica, indicando qual será o índice de correção monetária adotado e indicar que o reajuste ocorrerá a cada 12 meses.
Não se esqueça de descrever quais despesas são de responsabilidade do inquilino além do valor do aluguel, como IPTU, condomínio, contas básicas (água e energia) etc. Crie, também, uma cláusula explicando sobre os gastos relacionados à manutenção do imóvel.
No caso de atrasos, o locador deverá ter algumas garantias em relação ao pagamento – e elas devem estar descritas no contrato. As mais comuns são:
· fiador: uma terceira pessoa que ficará responsável por pagar as inadimplências do inquilino. O fiador precisa ter um imóvel de valor igual ou superior ao imóvel locado;
· seguro-fiança: apólice contratada por meio de seguradora. É uma alternativa ao fiador, contudo costuma ser mais cara para o locatário, que precisará arcar com as parcelas do seguro e não terá esse montante ressarcido ao final do contrato;
· caução: também conhecido como garantia de locação, é um valor pago no momento da locação, é equivalente a 3 meses de aluguel. A quantia ficará guardada para caso o inquilino falte com o pagamento do aluguel, descontando o valor desse dinheiro. Caso não haja problema durante o período do contrato, o inquilino receberá esse valor integral de volta ao fim do contrato.
A Lei do Inquilinato prevê que os contratos de aluguel com até 90 dias de vigência sejam considerados aluguel por temporada. Já para os demais contratos, o prazo mínimo estabelecido por lei é de 30 meses.
Porém, é comum que os envolvidos façam um acordo verbal de isenção da multa após determinado tempo de permanência.
A multa costuma ser equivalente ao valor de 3 meses de aluguel, contudo é possível que essa quantia seja negociada caso uma das partes desista antes do final do contrato.
Por fim, é fundamental que o contrato seja assinado por todas as partes envolvidas, atestando que estavam cientes dos termos no momento de assinatura do contrato.
Como você viu, fazer um contrato de locação de imóvel é um assunto bastante delicado e que necessita de um conhecimento profundo da legislação relacionada. Por isso, não é indicado usar contratos genéricos da internet, que podem não ter todos os pormenores da sua negociação.
O mais seguro é realizar a locação de imóveis por meio de uma imobiliária. Assim, você terá a certeza de que o contrato estará dentro da lei, além do corretor poder intermediar os problemas que possam surgir nesta relação.
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